福山市都市計画課

土地利用

区域区分（市街化区域と市街化調整区域）

　市街化区域と市街化調整区域は，バラバラに街が広がることを防止して，計画的にまちづくりを行うために，都市計画区域を2つに分ける制度です。すでに市街地を形成している区域や，おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街地にしていく区域を市街化区域，当面市街化することを抑える区域を市街化調整区域として定めています。

地域地区

　例えば，住宅団地の中に土地を持つ人が，自分の土地だからといって，工場を建てるとどうなるでしょうか。これまで静かだった団地の中にトラックがたくさん入ってきたり，工場からの騒音や振動で夜も眠れなくなったり，これまで快適だった生活が一変してしまうかもしれません。このようなことが起こらないようにするためには，土地の使い方や建物の建て方に，ルールを定めなければなりません。このルールが「地域地区」です。

用途地域

　ルールの基本となるのが，「用途地域」です。用途地域とは，土地の現在の状況や将来の使い方の方向を踏まえて，戸建の住宅を建てる地域，大きなデパートやマンションを建てる地域，工場を建てる地域など，地域ごとに用途（使い方），密度（容積率，建ぺい率），形態（高さなど）を規制して，ルールに沿った使い方をしてもらおうとするものです。

用途地域の種類と制限

　用途地域には，つぎの１２種類があります。

第一種低層住居専用地域　低層住宅地の良好な住居の環境を保護する地域です。小規模な店舗や事務所をかねた住宅や，小中学校が建てられます。
第二種低層住居専用地域　主として低層住宅地の良好な住居の環境を保護する地域です。小中学校などのほか，150平方メートルまでの一定の店舗などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域　中高層住宅の良好な住居の環境を保護する地域です。病院，大学，500平方メートルまでの一定の店舗などが建てられます。
第二種中高層住居専用地域　主として中高層住宅地の良好な住居の環境を保護する地域です。病院，大学などのほか，1,500平方メートルまでの一定の店舗や事務所など必要な利便施設が建てられます。
第一種住居地域　住居の環境を保護する地域です。3,000平方メートルまでの店舗，事務所，ホテルなどは建てられます。
第二種住居地域　主として住居の環境を保護する地域です。10,000平方メートルまでの店舗，事務所，ホテル，カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域　道路の沿道において，自動車関連施設等の立地と，これと調和した住居の環境を保護する地域です。10,000平方メートルを超える大規模集客施設は建てることができません。
近隣商業地域　近隣の住宅地の住居に対する日用品店舗や事務所，住宅地周辺の幹線道路沿いの沿道サービス施設などの利便を増進する地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
商業地域　商業・用務の利便を増進し，銀行，映画館，飲食店，百貨店，事務所，娯楽施設などの集積を図る地域です。
準工業地域　主として軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性，環境悪化が大きい工場以外はほとんど建てられます。
工業地域　主として工場の利便を増進する地域です。住宅や10,000平方メートルまでの店舗，どのような工場でも建てられますが，学校，病院，ホテルなどは建てられません。
工業専用地域　工場の利便を増進する地域です。どのような工場でも建てられますが，住宅，店舗，学校，病院，ホテルなどは建てられません。