開発許可制度の概要

開発許可制度の趣旨

　開発許可制度は，道路，公園，排水施設，給水施設等について一定の基準を設け，この基準に適合したものに限り開発行為を認めることにより都市基盤の整備された良好な市街地の形成を誘導しようとする制度であり，健康で文化的な都市生活と機能的な経済活動を確保することを目的としています。

　また，市街化調整区域における土地利用について，開発行為のみならず建築行為についても市街化を促進しないものに限定するなど建築物等の建築を規制することにより，市街化調整区域におけるスプロール（市街地が無秩序・無計画に広がっていくこと）防止の趣旨を徹底しています。

開発行為について

開発行為とは

　「開発行為」とは，主として建築物の建築又は特定工作物の建設のために行う土地の区画形質の変更をいいます。

土地の区画形質の変更とは

１．土地の区画の変更

　土地の区画の変更とは，主として建築物の建築の敷地を造成するにあたり，道路，公園，水路等の公共施設を整備するため，土地分割や統合することをいいます。（単なる分合筆のみの行為は該当しません。）

２．土地の形質の変更

　土地の形質の変更とは，主として建築物の建築の用に供する目的で行う造成行為（30センチメートルを超える切土又は盛土）をいいます。（単なる地目の変更は含みません。）

３．土地の区画形質の変更の適用除外

　次のような場合は，土地の区画形質の変更には該当しないものとみなします。

（１）30センチメートル以下の土地の造成。（敷地の一部だけでも30センチメートル以上あれば開発行為とみなします。）
（２）建築物の基礎工事のための土地の造成。
（３）車両の進入を目的とした高さが１メートル以下のスロープ（必要最小限の形状に限る。）の設置に伴う土地の造成。ただし，当該スロープ部分に土地利用がなく，建築物（建築設備を含む。）の建築がない場合に限る。
（４）従前土地区画整理事業により面整備事業が行われた区域内に位置し，周辺に，道路，公園，下水道等の公共施設が既に整備されている土地における造成。（土地区画整理事業完了区域内にあっても，法面等宅地利用を想定していなかった土地の造成は除きます。）
（５）高さ１メートル以下のがけ状部分の法起しに伴う土地の造成。ただし，当該部分に土地利用がなく，建築物（建築設備を含む。）の建築がない場合に限る。
（６）建築基準法の規定に基づいて道路後退した箇所の造成。

開発許可の概要

　福山市内において，開発行為（主として建築物の建築等の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更）を行う場合は，市長の許可が必要です。
　また，開発許可を受けた開発区域内の土地においては，工事の完了公告があるまでの間は，原則として，建築物等を建築することができません。

１．市街化区域又は都市計画区域外における開発許可

　市街化区域においては，開発区域が1,000平方メートル以上の開発行為を行う場合は開発許可が必要です。
　また，都市計画区域外においては，開発区域が10,000平方メートル以上の開発行為を行う場合は，市長の許可が必要です。
　当該許可を受けるためには，その開発計画が道路，下水道，公園等の公共施設の整備や宅地の安全性，工事施行能力等について，技術的基準（法第33条）に適合していなければなりません。

　　技術基準について

２．市街化調整区域における開発許可

　市街化調整区域では，原則として，開発許可又は建築許可を受けなければ建築物等を建築することができません。
　市街化調整区域において開発行為を行う場合には，技術基準（法第33条）のほか，立地基準（法第34条）にも適合していなければなりません。

　　立地基準について

　また，開発許可を受けた区域内においては，予定された用途以外の建築物の建築や建築物等の用途を変更したい場合，市長の許可が必要です。
　なお，開発行為を伴わない場合でも，市街化調整区域内での建築行為等は建築許可が別途必要です。

　　市街化調整区域内の建築物の建築について

許可を要しない開発行為等について

　農林漁業のための建築物を建築する目的で開発行為を行う場合など，許可を必要としない開発行為等があります。許可の要否については，法令の規定に適合するかを判断することとなりますので，事前にご相談ください。