地目別の評価方法について

＜宅地の評価方法＞

　宅地の評価方法には、「市街地宅地評価法」（路線価方式）と「その他の宅地評価法」の二通りの方法があります。

市街地宅地評価法のしくみ（市街地的な形態を形成している地域）

1.  宅地の利用状況により用途地区（商業地区、住宅地区、工業地区等）に区分します。

2.  用途地区を状況が類似する地域（状況類似地域）に区分します。

3.  状況類似地域ごとに、主要な街路に沿接する宅地のうちから奥行、間口、形状等が当該地域において標準的なものを標準宅地として選定します。

4.  地価公示価格・鑑定評価価格等を活用し、標準宅地の適正な時価を求めます。

5.  標準宅地の適正な時価に基づき、主要な街路の路線価を付設します。

6.  主要な街路の路線価に比準して、その他の街路の路線価を付設します。

7.  路線価を基礎とし、画地計算法を適用して各筆の宅地の１平方メートル当たりの評点数を求め、これに地積を乗じて当該土地の評点数を求めます。

8.  7によって求めた評点数に評点１点当たりの価額（１円／点）を乗じて、評価額を算出します。

9.  さらに地価が下落している土地については、価格修正率を乗じて評価額の修正を行います。

その他の宅地評価法のしくみ（家屋の連たん度が低く、市街地的形態に至らない地域）

1.  宅地の沿接する道路の状況、宅地の利用上の便等を総合的に考慮して、その状況が類似する地区（状況類似地区）に区分します。

2.  状況類似地区ごとに、道路に沿接する宅地のうちから奥行、間口、形状等が標準的なものを標準宅地として選定します。

3.  地価公示価格、鑑定評価価格等を活用し、標準宅地の適正な時価を求め、評点数を付設します。

4.  標準宅地の評点数に、宅地の比準表によって求めた比準割合を乗じて各筆の宅地の１平方メートル当たりの評点数を求め、これに地積を乗じて当該土地の評点数を求めます。

5.  4によって求めた評点数に評点１点当たりの価額（１円／点）を乗じて、評価額を算出します。　

6.  さらに地価が下落している土地については、価格修正率を乗じて評価額の修正を行います。

＜農地、山林の評価方法＞

　原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した価格）に比準して評価します。
　ただし、市街化区域農地や宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費相当額を控除した価額によって評価します。 　

＜牧場、原野、雑種地等の評価方法＞

　農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。